マンションを購入する際、知っておくべき知識がたくさんあります。
内覧し始めると、インテリアや内装に気が向きがちになるので、落ち着いた時に少し知識をインプットしておきましょう。
ローンについては銀行、控除については税務署や税理士に聞くのがベストです。記事をご覧になった後は、しっかり確認してくださいね。
固定金利と変動金利
ローンに上乗せされる金利(利子)は、簡単に言うと銀行の利益になるものです。銀行だって商売ですから、ただでお金を貸すわけにはいきません。
いまは長期的な超低金利時代なので、固定金利、変動金利、どちらも利率は非常に低くなっています。
固定金利のメリット
- 契約期間中はずっと同じ金利
例えば、40年固定、◯年固定で残りは変動、などいくつもパターンがあります。
固定金利のデメリット
- 契約時より低金利になっても、契約期間中はその金利は変えられない
これがよく聞く「借り換え」の主な原因です。安く借りられるのに高いお金を払い続けるのも馬鹿らしいです。
変動金利
変動金利は、低金利時ではメリット、高金利時ではデメリットです。いずれも固定金利との比較によって数字の判断がなされるかと思います。一般的に、金利が上がっても経済的体力があり返済に困らない方が、変動金利を選ぶことが多いようです。
我が家は、いつ引っ越ししたくなるか分からないので、当座は急激に上がらないだろうと踏んで変動金利を選びました。毎月変動するのでマメにチェックしています。
ローン契約の注意
引き渡し時点での金利が適用になるので、申込から引き渡しまでに期間が空く場合は注意しましょう。
契約プランが不都合になったら借り換えしたら良いやと思いがちですが、その際にも手数料はかかります。
住宅ローン控除と控除期間延長
ここからの話は、実際に計算してみてください。
住宅ローン控除
そもそもローン控除というのは、物件購入初年度に確定申告をすると、所得税額が低くなるというものです。還付(キャッシュバック)ではありません。
詳細としては、年末の住宅ローン残高の1%相当額が10年間、所得から減税されます。控除対象の残高は最高4000万(長期優良住宅は5000万)なので、最大控除額は400万(500万)となります。
ただ、実際には、毎年ローン残高は減っていきますので、フルで控除を受けることはあり得ないです。
控除期間延長
2019年10月からの消費税増税対策として、消費税10%で購入し、2020年内に入居した場合、控除期間が3年延長されます。トータル13年になります。
延長3年間では
①購入価格(上限4000万)の最大1%
または
②建物購入価格(税抜最大4000万)の2%÷3
の税金がかからなくなるのです。
我が家は2018年に購入したので該当無しです。
延長後の控除制度が勝つか、増税前の消費税負担が少ないことが勝つか、判断が難しいところ。
資金援助にかかる税金
親が資金援助してくれる、恵まれた方も居ることでしょう。
20歳以上の方なら、住宅取得資金の非課税制度が利用できます。金額によるので、詳しくは調べてみてください。
暦年課税制度もあります。110万の基礎控除を使うことが出来るもので、毎年、貰った額に課税されます。
また、相続時精算課税制度だと、2500万まで贈与税がかからないという制度もあります。相続時に相続税で精算します、というものです。暦年課税制度とどちらかを選びます。
使えるものは使い、出来るだけ節税出来たらベターですね。
ローン銀行の決め手
別の記事でご紹介したとおり、我が家はSBI銀行でローン契約しました。
SBIは
- 先進特約が標準でついている
- 自賠責も付いている
という内容でした。
先進特約は、他に保険で付けていたら付帯されないのですが、我が家はまだ加入していなかったのでその恩恵に預かれました。仮に、ガンになると通院回数が増えますし、先進特約が役に立つことでしょう。
自賠責は、県民共済なども検討していたところでした。将来、子供が自転車事故などを起こした場合も対応可能とのことで、標準で付いていて良かったです。
ネットバンクなので、実際に人に対応してほしいという方には不向きかもしれません。
ですが、都市部には、マネープラザという有人カウンターがあり、sbiではなく委託？されている担当者がローン説明をしてくれるので、中立的に内容を知ることができます。我が家もマネープラザに行きました。ネットの手続きに抵抗の無い方はぜひご検討ください。
